Medvind til udlejer i en nylig afgjort Højesteretsafgørelse om § 5, stk. 2 lejemål

Højesteret har i en sag fra april 2016 taget stilling til, hvorvidt der kan stilles strenge krav til, at et lejemål må anses for gennemgribende forbedret efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2.

Det følger af Boligreguleringslovens § 5, stk. 2, at et lejemål, som er gennemgribende forbedret ikke må udlejes til en leje, der væsentligt overstiger det lejedes værdi. I § 5, stk. 2, 2. pkt. opstilles der to betingelser for, at kravet om, at lejemålet kan anses for gennemgribende forbedret, er opfyldt:

1.     Udgifterne til forbedringerne skal overstige et nærmere angivet beløb.

2.     Forbedringerne skal væsentligt have forøget det lejedes værdi.

Det fremgår af til forarbejderne til lovgivningen, at det alene er arbejder der forøger det lejedes værdi, som kan medtages i opgørelsen over forbedringsudgiften. Dvs. udlejer skal fradrage den del af udgiften, som ikke har medført en forøgelse af det lejedes værdi, herunder udgifter til sparet vedligeholdelse.

I sagen, hvor både huslejenævnet, Ankenævnet for huslejenævnene for Københavns Kommune, byret og landsret, var kommet til et andet resultat end Højesteret nåede frem til, var forbedringsarbejderne opgjort til kr. ca. 463.000 af udlejer. Ankenævnet for huslejenævnene i Københavns Kommune havde som tidligere instans udarbejdet en redegørelse for de arbejder, som var blevet udført i lejligheden. Ankenævnet havde vurderet, at udgifterne til forbedring af lejligheden udgjorde ca. kr. 338.000 af det samlede beløb på ca. kr. 463.000, og denne vurdering blev ligeledes lagt til grund ved Højesterets afgørelse.

Beløbet oversteg altså det mindstebeløb i det år, hvor arbejderne var færdiggjorte.

Højesteret tog herefter stilling til, hvorvidt forbedringerne væsentligt havde forøget det lejedes værdi. I vurderingen henviste Højesteret til lovens forarbejder, hvoraf det bl.a. fremgår, at betingelsen ikke kan anses for opfyldt, hvis forbedringerne alene knytter sig til enkelte og mindre væsentlige dele af lejemålet, eller hvis der er forhold ved lejemålet, det forringer det lejedes værdi. Højesteret fandt herefter, at der ikke kan stilles strenge krav for at anse betingelsen om, at forbedringerne væsentligt har forøget det lejedes værdi, for opfyldt, hvis udgifterne til de arbejder, der anerkendes som forbedringer af lejemålet, overstiger det mindstebeløb, der er fastsat i bestemmelsen.

Højesteret vurderede, at de forbedringer som var blevet foretaget vedrørte væsentlige dele af lejemålet, og de fandt derfor, at forbedringerne væsentligt havde forøget det lejedes værdi.

Det må på baggrund af den nævnte afgørelse antages, at det fremover bliver nemmere for udlejer at bevise, at et lejemål, som er forbedret for et beløb, der overstiger minimumsgrænsen i boligreguleringslovens § 5, stk. 2, også væsentligt har forøget det lejedes værdi, hvis forbedringsarbejderne knytter sig til væsentlige dele af lejemålet.

Det bemærkes for god ordens skyld, at de to nævnte betingelser ikke kan stå alene for så vidt udlejer ønsker at udleje et lejemål efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2. Der er i sammenhæng med de nævnte betingelser en række andre betingelser, som udlejer skal sikre sig er opfyldt før han foretager en forbedring af lejligheden for at udleje den efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2.

Ønsker du at vide mere? Kontakt mig på telefon 26 28 57 77 eller mail lka@lkalaw.dk.

Skriv et svar

Din e-mailadresse vil ikke blive publiceret. Krævede felter er markeret med *